© 2016 Nazarov & Partners
Александр Назаров
Совладелец компании, директор
Читайте интересный материал интернет-портала homesoverseas с участием разных экспертов и мнением о ситуациях на рынках недвижимости разных стран. Представители нашей компании прокомментировали рынки недвижимости Кипра, ОАЭ и Грузии.
Самые значимые события на арене зарубежной недвижимости, ключевые изменения в законодательстве, как изменился портрет российского покупателя и многое другое – об этом читайте в итоговом материале Homes Overseas за 2019 год.
Какое событие на рынке зарубежной недвижимости считаете главным в 2019 году?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Это события, связанные с изменениями кипрской программы получения гражданства в обмен на инвестиции: как минимум, они больше всего повлияли на сегмент курортной недвижимости в Европе, а как максимум – на весь международный рынок. О грядущих изменениях было известно заранее, что послужило мощным толчком к активизации клиентов в этом направлении. Именно поэтому с февраля по май 2019 года наблюдался невероятный ажиотаж на кипрском рынке недвижимости.
После внесения изменений в программу произошел резкий спад покупателей, а в связи с проверками и отзывом паспортов у ряда иностранных инвесторов, которые в самом начале прошли через эту программу, но перестали соответствовать обновленным требованиям, у многих появились опасения в дальнейшей судьбе функционирования этой системы. Тем не менее, она работает и по-прежнему пользуется спросом. По итогам 2019 года кипрский рынок недвижимости оказался в плюсе по сравнению с 2018-м и по числу сделок, и по изменению цен на недвижимость.
Какое событие на рынке зарубежной недвижимости считаете главным в 2019 году?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Это события, связанные с изменениями кипрской программы получения гражданства в обмен на инвестиции: как минимум, они больше всего повлияли на сегмент курортной недвижимости в Европе, а как максимум – на весь международный рынок. О грядущих изменениях было известно заранее, что послужило мощным толчком к активизации клиентов в этом направлении. Именно поэтому с февраля по май 2019 года наблюдался невероятный ажиотаж на кипрском рынке недвижимости.
После внесения изменений в программу произошел резкий спад покупателей, а в связи с проверками и отзывом паспортов у ряда иностранных инвесторов, которые в самом начале прошли через эту программу, но перестали соответствовать обновленным требованиям, у многих появились опасения в дальнейшей судьбе функционирования этой системы. Тем не менее, она работает и по-прежнему пользуется спросом. По итогам 2019 года кипрский рынок недвижимости оказался в плюсе по сравнению с 2018-м и по числу сделок, и по изменению цен на недвижимость.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Наиболее заметным событием, на мой взгляд, стало появление возможности получения гражданства Черногории за инвестиции в страну. Сегодня это стало реальным при сравнительно невысоком уровне инвестиций, особенно по сравнению с другими европейскими странами, например, с Кипром, и актуально в связи с перспективой вступления Черногории в ЕС.
Александр Назаров, директор компании Nazarov & Partners
- Конечно, это изменения в программе инвестиционного гражданства Кипра. Это серьезно подогрело рынок и львиное количество паспортных клиентов пришли на рынок в первой половине 2019 года, тем самым резко увеличив объемы продаж недвижимости у девелоперов. В тоже самое время, основной тренд второй половины года, который отмечает большинство участников рынка, - это затишье в высоком ценовом сегменте. Конечно, инвесторы на Кипре есть, но нет ажиотажа. Сейчас это те девелоперы и застройщики, которые уделяли особое внимание концепции проектов, и те, кто не делал ставку только на паспортных клиентов, - они не почувствовали спада интереса у покупателей.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- Не могу сказать, что на рынке зарубежной недвижимости произошли крупные события, которые глобально повлияли на весь мир. Скорее, наблюдаются единичные нововведения и события, происходящие в каждой отдельно взятой стране, которые и влияют на рынок конкретной страны.
- Наиболее заметным событием, на мой взгляд, стало появление возможности получения гражданства Черногории за инвестиции в страну. Сегодня это стало реальным при сравнительно невысоком уровне инвестиций, особенно по сравнению с другими европейскими странами, например, с Кипром, и актуально в связи с перспективой вступления Черногории в ЕС.
Александр Назаров, директор компании Nazarov & Partners
- Конечно, это изменения в программе инвестиционного гражданства Кипра. Это серьезно подогрело рынок и львиное количество паспортных клиентов пришли на рынок в первой половине 2019 года, тем самым резко увеличив объемы продаж недвижимости у девелоперов. В тоже самое время, основной тренд второй половины года, который отмечает большинство участников рынка, - это затишье в высоком ценовом сегменте. Конечно, инвесторы на Кипре есть, но нет ажиотажа. Сейчас это те девелоперы и застройщики, которые уделяли особое внимание концепции проектов, и те, кто не делал ставку только на паспортных клиентов, - они не почувствовали спада интереса у покупателей.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- Не могу сказать, что на рынке зарубежной недвижимости произошли крупные события, которые глобально повлияли на весь мир. Скорее, наблюдаются единичные нововведения и события, происходящие в каждой отдельно взятой стране, которые и влияют на рынок конкретной страны.
Изменения в законодательстве какой страны считаете самыми кардинальными? Как это скажется на рынке местной недвижимости?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Если об изменениях в кипрском законодательстве я уже сказала, то хочу отметить также черногорскую и греческую паспортную программу. В 2019 году велась активная работа по черногорской программе, были окончательно приняты условия и начали отбираться проекты, удовлетворяющие им, а в конце года были поданы первые заявки на гражданство. С учетом того, что эта паспортная программа - самая дешевая из европейских, то следует ожидать, что ее активизация станет толчком для развития местного рынка. Условия программы таковы, что это безусловно повлияет на развитие туристической инфраструктуры страны.
В 2019 году Греция заявила о том, что планирует ввести паспортную программу в грядущем 2020 году. Безусловно, это может послужить толчком к росту инвестиций в страну и росту ее экономики, а вместе с тем и увеличению цен на недвижимость. Из греческих законов, принятых в 2019 году, хочется также выделить отмену НДС при покупке новостроек. Высокий налог отпугивал многих потенциальных покупателей, сейчас этот сегмент рынка должен активизироваться.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Совсем недавно были утверждены новые фиксированные арендные ставки для недвижимости, сдаваемой в аренду в Берлине. Эти меры были введены с целью упорядочить местный рынок жилья, стабилизировать рост цен и нормализовать число девелоперских проектов, возводимых с целью сдачи недвижимости в аренду.
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Если об изменениях в кипрском законодательстве я уже сказала, то хочу отметить также черногорскую и греческую паспортную программу. В 2019 году велась активная работа по черногорской программе, были окончательно приняты условия и начали отбираться проекты, удовлетворяющие им, а в конце года были поданы первые заявки на гражданство. С учетом того, что эта паспортная программа - самая дешевая из европейских, то следует ожидать, что ее активизация станет толчком для развития местного рынка. Условия программы таковы, что это безусловно повлияет на развитие туристической инфраструктуры страны.
В 2019 году Греция заявила о том, что планирует ввести паспортную программу в грядущем 2020 году. Безусловно, это может послужить толчком к росту инвестиций в страну и росту ее экономики, а вместе с тем и увеличению цен на недвижимость. Из греческих законов, принятых в 2019 году, хочется также выделить отмену НДС при покупке новостроек. Высокий налог отпугивал многих потенциальных покупателей, сейчас этот сегмент рынка должен активизироваться.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Совсем недавно были утверждены новые фиксированные арендные ставки для недвижимости, сдаваемой в аренду в Берлине. Эти меры были введены с целью упорядочить местный рынок жилья, стабилизировать рост цен и нормализовать число девелоперских проектов, возводимых с целью сдачи недвижимости в аренду.
Олег Насырин, руководитель направления компании Nazarov & Partners в Дубае
- Безусловно знаковым событием для ОАЭ в 2019 году стало решение правительства о создании комитета по регулированию спроса и предложения на рынке недвижимости Дубая. Событие очень важное, и, на мой взгляд несколько запоздало, как минимум, на год. Рынок на это нововведение отреагировал мгновенно: начался бурный рост продаж, и уже в ноябре были побиты все рекорды по количеству сделок с недвижимостью за последние одиннадцать лет. Есть предположение, что по итогам года количество сделок будет самым высоким за всю историю ведения статистики Дубая. Стоит отметить, что в этой стране российский инвестор значительно помолодел: из-за хороших бонусов и рассрочек от застройщиков можно заходить на рынок местной недвижимости с незначительным капиталом.
Также важным стало решение о выдаче особого вида ПМЖ (Gold Card) в ОАЭ – сейчас «золотую карту» выдадут инвесторам и предпринимателям, получившим постоянное место жительства в ОАЭ. Этот тип визы руководство эмирата ввело в оборот для привлечения иностранных инвестиций, лучших инженеров, ученых и талантливых студентов. Ожидается, что в связи этом инвестиции в местную недвижимость значительно возрастут. Многие инвесторы захотят получить постоянный вид на жительство, ранее никому недоступный - до этого был только временный. А экономика эмирата получит новый импульс для развития.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- В Китае запретили выводить за рубеж суммы, превышающие 50 000 долларов на одного человека в год. Считаю, что это каким-то образом повлияло на многие страны, так как китайцы составляют весомую долю инвесторов в практически любом государстве. Отмечу также нововведение в ОАЭ, где в 2019 году начали выдавать резидентские визы сроком на пять и десять лет, в том числе и для инвесторов, имеющих определенное портфолио квартир на местном рынке.
В ОАЭ также начал функционировать независимый орган по контролю качества и количеству новостроек – это делается для того, чтобы предотвратить перенасыщения объема предложения на рынке. И это заработало – в 2019 году объем нового жилья сократился на 25% относительно данных за 2018 год. Руководство это делает да того, чтобы вложения инвесторов были гарантированно успешными и оправданными.
- Безусловно знаковым событием для ОАЭ в 2019 году стало решение правительства о создании комитета по регулированию спроса и предложения на рынке недвижимости Дубая. Событие очень важное, и, на мой взгляд несколько запоздало, как минимум, на год. Рынок на это нововведение отреагировал мгновенно: начался бурный рост продаж, и уже в ноябре были побиты все рекорды по количеству сделок с недвижимостью за последние одиннадцать лет. Есть предположение, что по итогам года количество сделок будет самым высоким за всю историю ведения статистики Дубая. Стоит отметить, что в этой стране российский инвестор значительно помолодел: из-за хороших бонусов и рассрочек от застройщиков можно заходить на рынок местной недвижимости с незначительным капиталом.
Также важным стало решение о выдаче особого вида ПМЖ (Gold Card) в ОАЭ – сейчас «золотую карту» выдадут инвесторам и предпринимателям, получившим постоянное место жительства в ОАЭ. Этот тип визы руководство эмирата ввело в оборот для привлечения иностранных инвестиций, лучших инженеров, ученых и талантливых студентов. Ожидается, что в связи этом инвестиции в местную недвижимость значительно возрастут. Многие инвесторы захотят получить постоянный вид на жительство, ранее никому недоступный - до этого был только временный. А экономика эмирата получит новый импульс для развития.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- В Китае запретили выводить за рубеж суммы, превышающие 50 000 долларов на одного человека в год. Считаю, что это каким-то образом повлияло на многие страны, так как китайцы составляют весомую долю инвесторов в практически любом государстве. Отмечу также нововведение в ОАЭ, где в 2019 году начали выдавать резидентские визы сроком на пять и десять лет, в том числе и для инвесторов, имеющих определенное портфолио квартир на местном рынке.
В ОАЭ также начал функционировать независимый орган по контролю качества и количеству новостроек – это делается для того, чтобы предотвратить перенасыщения объема предложения на рынке. И это заработало – в 2019 году объем нового жилья сократился на 25% относительно данных за 2018 год. Руководство это делает да того, чтобы вложения инвесторов были гарантированно успешными и оправданными.
Насколько изменился портрет российского покупателя зарубежной недвижимости?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Считаю, что принципиально ничего в этом году не изменилось. На протяжении последних пяти-шести лет очень редко можно встретить покупателя, интересующегося просто «дачей на море». Большинство покупателей зарубежной недвижимости интересуется темой получения ВНЖ, ПМЖ, гражданства, и, конечно, инвестициями. Хотя в связи со стремлением нашей страны к прозрачности банковских операций и ужесточению налогового контроля, стали более активно рассматриваться направления по зарубежной недвижимости, связанные со сменой налоговой резиденции.
В 2019 году со стороны россиян вырос спрос на недвижимость в Турции в связи с ровными взаимоотношениями между нашими странами в последнее время, относительно низкими ценами на недвижимость и большим выбором качественных объектов. Безусловно, если произойдет какой-то катаклизм, следует ожидать спада в этом направлении, но если ситуация останется ровной, то и глобальных перемен не будет.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Из года в год снижается число покупателей, заинтересованных в покупке исключительно курортной недвижимости. Покупатели стали интересоваться дополнительными возможностями, которые можно при этом получить: ВНЖ, ПМЖ или гражданство, консультируются на предмет того, как использовать свою недвижимость для получения дохода. Появилось много инвестиционных покупателей, которые ориентируется на реализацию девелоперских проектов за рубежом или покупку инвестиционной недвижимости.
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Считаю, что принципиально ничего в этом году не изменилось. На протяжении последних пяти-шести лет очень редко можно встретить покупателя, интересующегося просто «дачей на море». Большинство покупателей зарубежной недвижимости интересуется темой получения ВНЖ, ПМЖ, гражданства, и, конечно, инвестициями. Хотя в связи со стремлением нашей страны к прозрачности банковских операций и ужесточению налогового контроля, стали более активно рассматриваться направления по зарубежной недвижимости, связанные со сменой налоговой резиденции.
В 2019 году со стороны россиян вырос спрос на недвижимость в Турции в связи с ровными взаимоотношениями между нашими странами в последнее время, относительно низкими ценами на недвижимость и большим выбором качественных объектов. Безусловно, если произойдет какой-то катаклизм, следует ожидать спада в этом направлении, но если ситуация останется ровной, то и глобальных перемен не будет.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Из года в год снижается число покупателей, заинтересованных в покупке исключительно курортной недвижимости. Покупатели стали интересоваться дополнительными возможностями, которые можно при этом получить: ВНЖ, ПМЖ или гражданство, консультируются на предмет того, как использовать свою недвижимость для получения дохода. Появилось много инвестиционных покупателей, которые ориентируется на реализацию девелоперских проектов за рубежом или покупку инвестиционной недвижимости.
Галина Дмитриева, представитель Nazarov & Partners в Грузии
- В уходящем 2019 году интересно повлиял на рынок грузинской недвижимости запрет прямого авиасообщения между Россией и Грузией. Сперва это стало серьезным стресс-тестом как для экономики Грузии в целом, так и для рынка недвижимости в частности. Но в долгосрочной перспективе данная «акция» простимулировала местный рынок недвижимости. Портрет российского покупателя в Грузии на сегодня изменился следующим образом: если до отмены рейсов в основном покупали объекты эконом-класса (в основном, студии) то с отменой прямого авиасообщения на первый план вышел покупатель сегмента «комфорт» и «премиум». Это люди, которые выводить свои средства в надежные экономические зоны или же хотят получить ВНЖ в стране, нацеленной на Запад. В связи с появлением таких покупателей в стране наблюдается улучшение качества строительства и сервиса при все еще привлекательных ценах на объекты недвижимости.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- Российский покупатель сейчас помолодел, стал более образованным в вопросах покупки жилья и реально просчитывает будущую рентабельность квартиры. Также сейчас покупатели недвижимости по всему миру уделяют больше времени изучению рынка, сравнивая различные страны.
- В уходящем 2019 году интересно повлиял на рынок грузинской недвижимости запрет прямого авиасообщения между Россией и Грузией. Сперва это стало серьезным стресс-тестом как для экономики Грузии в целом, так и для рынка недвижимости в частности. Но в долгосрочной перспективе данная «акция» простимулировала местный рынок недвижимости. Портрет российского покупателя в Грузии на сегодня изменился следующим образом: если до отмены рейсов в основном покупали объекты эконом-класса (в основном, студии) то с отменой прямого авиасообщения на первый план вышел покупатель сегмента «комфорт» и «премиум». Это люди, которые выводить свои средства в надежные экономические зоны или же хотят получить ВНЖ в стране, нацеленной на Запад. В связи с появлением таких покупателей в стране наблюдается улучшение качества строительства и сервиса при все еще привлекательных ценах на объекты недвижимости.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- Российский покупатель сейчас помолодел, стал более образованным в вопросах покупки жилья и реально просчитывает будущую рентабельность квартиры. Также сейчас покупатели недвижимости по всему миру уделяют больше времени изучению рынка, сравнивая различные страны.
Ваш прогноз на 2020 год - в каких странах будет самая востребованная недвижимость, появятся ли новые лидеры, привлекающие к себе новых покупателей?
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Сомневаюсь, что текущее соотношение как-то принципиально изменится и появятся новые лидеры. Испания занимает на сегодняшний день лидирующие позиции и, по всей видимости, сохранит их. После событий в Каталонии и миграционного кризиса Испания остается первой в рейтинге, а Барселона по-прежнему пользуется самым большим спросом, среди городов этой страны. Возможно, если последуют новые катаклизмы, вектор спроса сместится и вырастет популярность Мадрида, Валенсии и Малаги.
Стабильные направления - такие как Италия, Чехия, Франция, Германия, Австрия, Швейцария - сохранят свои традиционные позиции в рейтингах. Новички и аутсайдеры, такие как Грузия и Вьетнам - сильно зависят от экономического и политического контекста, но и на их долю приходится некая доля спроса. В связи с тем, что рынок 2019 года в глобальном смысле можно назвать стабильным, хочется надеяться, что тенденция сохранится и люди продолжат совершать покупки в плановом режиме.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Покупательские предпочтения сейчас очень разные, но все интересуются инвестиционной привлекательностью недвижимости и дополнительными преимуществами, которые она дает. Скорее всего, этот тренд продолжится, и покупатели будут очень взвешенно подходить к вложению своих средств, стараться инвестировать с максимальной пользой для себя или своей семьи. Вместе с тем, уже очень многие понимают, что стабильность лучше завышенных ожиданий, поэтому этот тренд тоже получит дальнейшее развитие - вложить и не потерять сейчас нередко более важно, чем рискнуть получить высокую доходность. Стабильные инвестиции превалируют над рискованным высоким доходом.
Юлия Титова, директор компании RENTSALE
- Сомневаюсь, что текущее соотношение как-то принципиально изменится и появятся новые лидеры. Испания занимает на сегодняшний день лидирующие позиции и, по всей видимости, сохранит их. После событий в Каталонии и миграционного кризиса Испания остается первой в рейтинге, а Барселона по-прежнему пользуется самым большим спросом, среди городов этой страны. Возможно, если последуют новые катаклизмы, вектор спроса сместится и вырастет популярность Мадрида, Валенсии и Малаги.
Стабильные направления - такие как Италия, Чехия, Франция, Германия, Австрия, Швейцария - сохранят свои традиционные позиции в рейтингах. Новички и аутсайдеры, такие как Грузия и Вьетнам - сильно зависят от экономического и политического контекста, но и на их долю приходится некая доля спроса. В связи с тем, что рынок 2019 года в глобальном смысле можно назвать стабильным, хочется надеяться, что тенденция сохранится и люди продолжат совершать покупки в плановом режиме.
Наталья Завалишина, директор компании Distant Property
- Покупательские предпочтения сейчас очень разные, но все интересуются инвестиционной привлекательностью недвижимости и дополнительными преимуществами, которые она дает. Скорее всего, этот тренд продолжится, и покупатели будут очень взвешенно подходить к вложению своих средств, стараться инвестировать с максимальной пользой для себя или своей семьи. Вместе с тем, уже очень многие понимают, что стабильность лучше завышенных ожиданий, поэтому этот тренд тоже получит дальнейшее развитие - вложить и не потерять сейчас нередко более важно, чем рискнуть получить высокую доходность. Стабильные инвестиции превалируют над рискованным высоким доходом.
Александр Назаров, директор компании Nazarov & Partners
- Грядущий Брекзит может сделать Великобританию «третьей страной» по отношению к ЕС. Это автоматически может повлиять абсолютно на все сегменты экономики - от торговли до въездных виз и изменений в миграционном законодательстве. Уже сейчас видно беспокойство состоятельных бизнесменов и политиков из Великобритании, и некоторые из них заблаговременно озадачились получением инвестиционного гражданства Кипра. Уверен, что это станет трендом в 2020 году, тем более, что закончилась эра инвесторов с чемоданами денег, покупатели подходят к покупке максимально практично с целью получить ПМЖ или гражданство другой страны в качестве запасного аэродрома.
Инвесторов всегда интересует стабильность и позитивные прогнозы развития экономики, высокий спрос на недвижимость, хорошая доходность, оптимальное налогообложение. Поэтому страны, которые подходят под эти критерии и имеют дополнительные привлекательные факторы – например, возможный запуск получения гражданства через инвестиции в Греции, присоединение Кипра к шенгенскому соглашению, работа программы инвестиционного гражданства в Черногории, грядущая летняя Олимпиада в 2024 году в Париже и зимняя в 2026 году в Милане – все эти события и обстоятельства обеспечат приток новых инвесторов.
- Грядущий Брекзит может сделать Великобританию «третьей страной» по отношению к ЕС. Это автоматически может повлиять абсолютно на все сегменты экономики - от торговли до въездных виз и изменений в миграционном законодательстве. Уже сейчас видно беспокойство состоятельных бизнесменов и политиков из Великобритании, и некоторые из них заблаговременно озадачились получением инвестиционного гражданства Кипра. Уверен, что это станет трендом в 2020 году, тем более, что закончилась эра инвесторов с чемоданами денег, покупатели подходят к покупке максимально практично с целью получить ПМЖ или гражданство другой страны в качестве запасного аэродрома.
Инвесторов всегда интересует стабильность и позитивные прогнозы развития экономики, высокий спрос на недвижимость, хорошая доходность, оптимальное налогообложение. Поэтому страны, которые подходят под эти критерии и имеют дополнительные привлекательные факторы – например, возможный запуск получения гражданства через инвестиции в Греции, присоединение Кипра к шенгенскому соглашению, работа программы инвестиционного гражданства в Черногории, грядущая летняя Олимпиада в 2024 году в Париже и зимняя в 2026 году в Милане – все эти события и обстоятельства обеспечат приток новых инвесторов.
Владимир Минаев, эксперт по недвижимости Metropolitan Premium Properties
- Рынок недвижимости сейчас оживает во многих странах, например, в ОАЭ наблюдаются пиковые объемы транзакций. Трудно сказать, какая страна станет лидером. Если речь идет о получении гражданства и ВНЖ, то скорее всего покупатели выберут Кипр, также набравшая обороты Португалия. Если в качестве цели ставится приобретение недорогого жилья на море, то все дороги ведут в Болгарию.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/9837?fbclid=IwAR1V4bimqa3ZldeeuZ_Fmxle9SoUYjwtdTe79zzPH7ZJx311LGtw1ZPCKG0
- Рынок недвижимости сейчас оживает во многих странах, например, в ОАЭ наблюдаются пиковые объемы транзакций. Трудно сказать, какая страна станет лидером. Если речь идет о получении гражданства и ВНЖ, то скорее всего покупатели выберут Кипр, также набравшая обороты Португалия. Если в качестве цели ставится приобретение недорогого жилья на море, то все дороги ведут в Болгарию.
Динара Грачева, HomesOverseas.ru
Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/9837?fbclid=IwAR1V4bimqa3ZldeeuZ_Fmxle9SoUYjwtdTe79zzPH7ZJx311LGtw1ZPCKG0