© 2016 Nazarov & Partners
17 июня 2017г.

Зачем он нужен этот ТИТУЛ?

Елена Михайлова
Совладелец компании (Кипр, Пафос)
В этой статье я расскажу вам о некоторых уловках, к которым прибегают не вполне честные продавцы недвижимости на Кипре. Просто существует большое количество юридически мелких (а практически — важных) деталей, о которых вас никто не обязан информировать, если вы о них не спросите. А вы не спросите, потому что не знаете, о чем надо спрашивать. И существуют всякие мелкие уловки, которые могут заметно испортить вам удовольствие от покупки и которые, подписав контракт, вы уже назад не отыграете.

Первое, о чем вы должны спросить продавца любой недвижимости, есть ли у него Title Deed или как говорят русские — «Титул». Это документ о праве собственности. Специфика британского права такова, что наличие Title Deed, в общем-то, не обязательно для подтверждения права на собственность и потому, если вы не спросите о нем, вам никто и не скажет о том, есть он или его нет. А его наличие в вашем случае необходимо.

Дело в том, что в британском праве фиксация ваших прав собственности на недвижимость может осуществляться двумя способами: записью в реестре собственников недвижимости в земельном комитете (как это делают в России) или выдачей вам на руки особого документа, того самого Title Deed. Оба способа дают вам право владеть и полностью распоряжаться недвижимостью, продавать ее, завещать и дарить. Поэтому если тот, кто продает вам недвижимость, указан как ее владелец в госреестре, но при этом не имеет Титула, то сделка будет полностью законна, а вы после покупки станете полноправным владельцем, но Титула у вас тоже не будет.

Для чего он нужен титул? В вашем случае его наличие очень важно. Дело в том, что наличие Title Deed гарантирует не только ваши права собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а самое главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в Титуле. Если нет Титула, это не говорит автоматически о том, что с недвижимостью что-то не в порядке, но это может говорит о том, что у недвижимости есть юридические, технические или финансовые проблема.

Какого рода это могут быть проблемы. Ну, например, может так оказаться, что строитель нарушил нормы застройки. Ваш дом стоит на участке, где разрешено застроить 30% площади, а строитель застроил 31%. И всё! Титул на ваш дом не выдадут, пока вы как-то не отломите от своего дома этот один лишний процент. За свой счет, разумеется. При этом заставить вас это сделать принудительно никто не вправе, ваш дом — ваша крепость. Но вот продать или заложить такой дом будет проблематично, никто не будет связываться с недвижимостью без Титула.

А может быть и хуже - отсутствие Титула может говорить о финансовых обременениях. Ну, например, застройщик купил землю, где стоит ваш дом, на банковский кредит. Дом вам продал, а с банком не рассчитался. И если, не дай бог, застройщик обанкротится, то у банка возникнет право регрессивного требования этого долга от вас. Пикантность ситуации состоит в том, что в тот момент, когда вы покупали, и у застройщика все было в порядке, и у банка никакого права у вас что-то требовать не было, а потому, вам с чистой совестью, ничуть вас не обманывая, дали гарантию, что «никакого обременения нет». А оно — бац, возникло уже после покупки. И коль скоро у банка появилось право этот должок от вас потребовать, он, не сомневайтесь, потребует. И будет с вами судится.

Скорее всего процесс выиграете вы, а не банк, права добросовестного приобретателя в Европе защищены хорошо. Но зачем вам это? Эти многолетние судебные тяжбы, судебные издержки, попытки наложения ареста на вашу недвижимость? Многие предпочитают в таких ситуациях откупиться, уплатив банку какую-то часть чужого долга. На что собственно банк и рассчитывает.

Именно поэтому, если вы нашли для себя симпатичный вариант, и вам очень хочется его купить, но у этого варианта нет Title Deed, разворачивайтесь и уходите без колебаний, как бы этот вариант не был симпатичен.

Вам будут давать очень логичные и разумные объяснения, почему Title Deed еще не оформлен и почему он будет обязательно оформлен в самое ближайшее время. Но реально проверить «будет» или «не будет» ни вы, ни ваш юрист не сможете.

Вот некоторые вполне логичные объяснения, на которые не стоит вестись:

1. «Мы недавно построили этот объект. Титул просто не успели оформить, процесс занимает несколько лет». Это, скорее всего, правда. Но из того факта, что это — правда, никак не следует, что титул и вправду будет оформлен. По факту, по состоянию на 2017 год (когда пишется эта статья) еще ни один застройщик не вышел из последствий кризиса 2008 года и они все в долгах перед банками. Даже если с вашим объектом все в порядке, на него все равно может быть наложено взыскание в счет долгов застройщика по другим объектам.

2. У нас пока оформлено право собственности на весь участок целиком, пока мы не продадим все дома (квартиры) на этом участке мы не можем разбить его на отдельные титулы. Это тоже правда, но — см п. 1.

3. Титул не может быть выдан пока не уплачены все налоги на недвижимость, вот купите, уплатите налоги, и тут же получите титул. Это правда, но вас это не должно касаться, это ходовой «развод». Налоги должны быть уплачены самим продавцом до продажи недвижимости. По закону он этого делать не обязан, но иного способа продемонстрировать «чистоту» объекта у него нет, поэтому все добросовестные продавцы сами платят налоги. Если он это не сделал, то значит есть, что скрывать.

К сожалению, даже честный опытный агент или юрист, сопровождающий вашу сделку, не сможет в таких случаях дать гарантию, что все чисто. А потому, примите за правило, нет Титула — нет сделки!

Что может быть на практике:

1. На вопрос, имеется ли титул, отвечают, что имеется и даже показывают его. Но показывают титул на землю, на которой стоит объект. Титул на сам объект отсутствует.

2. Если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме, возможна ситуация, что вам покажут титул на весь дом, в то время, как отдельный титул на вашу конкретную квартиру — не оформлен.

3. Титул на дом оформлен, но не на правах полной собственности. Например, вы покупаете квартиру, в многоквартирном доме, но собственность на часть земли под домом для вашей квартиры не выделена. На Кипре, в отличие от России, понятие «собственность на квартиру» означает не только владение куском воздуха, заключенного между стенами, но частью земли, на которой стоит дом. Если вам эта часть не выделена отдельно, то это значит, что ваши соседи являются совладельцами вашей недвижимости.

Все эти случаи не являются обманом, такие сделки вполне законны и, если вы поставили свою подпись, оспорить такую сделку в суде будет очень непросто. Но вот тут, в отличие от предыдущего абзаца, юрист или опытный агент такую ситуацию заметит «на раз» и предупредит вас. А потому, их присутствие будет совсем не лишним.